Verkaufen Sie Ihr Privatgrundstück und erzielen Sie dabei einen Gewinn, fällt seit 2012 die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Handelt es sich dabei allerdings um Ihren bisherigen Hauptwohnsitz, ist die Finanz gnädig und gewährt Ihnen, bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen eine Befreiung von der Besteuerung. Doch gerade diese sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung hat in den vergangenen Jahren immer wieder zu Zweifelsfragen geführt, die mitunter auch von den Höchstgerichten zu klären waren.

Aktuell gibt es dazu eine Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH), wie bei einer vorübergehenden Abmeldung des Hauptwohnsitzes zu verfahren ist.

Hauptwohnsitzbefreiung

Damit die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung kommt, muss die Immobilie dem_der Verkäufer_in ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.

Die Befreiung gilt auch, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und das Immobilienobjekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war.

Vorübergehende Abmeldung des Hauptwohnsitzes

Im gegenständlichen Fall hatte der Besitzer einer Eigentumswohnung, in der er seinen Hauptwohnsitz hatte, diesen im Zuge des Scheidungsverfahrens für kurze Zeit (etwas mehr als ein Monat) abgemeldet und dort lediglich einen Zweitwohnsitz gemeldet. Von der Finanzverwaltung wurde daraufhin die Hauptwohnsitzbefreiung nicht akzeptiert und der Gewinn aus der Veräußerung der ImmoESt unterzogen. Im Verfahren argumentierte der Wohnungseigentümer, dass er eigentlich seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung nie aufgegeben hat, weil seine Kinder durchgehend in der Wohnung gewohnt haben. Der „Auszug“ in die Wohnung seines Vaters sei daher nur vorübergehend und kurzfristig erfolgt.

Was gilt als Wohnsitz?

Der Begriff des “Hauptwohnsitzes“ wird im Einkommensteuergesetz nicht näher bestimmt. Nach Ansicht des VwGH ist es im konkreten Fall daher entscheidend, ob der Verkäufer weiterhin in der gegenständlichen Wohnung einen Wohnsitz im Sinne des § 26 BAO innehatte. Laut dieser Vorschrift ist ein Wohnsitz dort gegeben, wo jemand eine Wohnung innehat unter Umständen, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird.

Außerdem erachtet es der VwGH als wesentlich, ob der Steuerpflichtige weiterhin die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen zu dieser Wohnung hatte. Dies selbst vor dem Hintergrund, dass eine tatsächliche Benützung der Wohnung nicht ununterbrochen erfolgt ist.

Ganz klar wurde in der Entscheidung auch festgehalten, dass der formalen Meldung des Hauptwohnsitzes allein keine materielle Bedeutung zukommt. Die polizeiliche An- und Abmeldung ist lediglich ein Indiz, kann aber nicht als alleiniges Kriterium für einen Hauptwohnsitz herangezogen werden.

Der Ball wurde nun vom VwGH wieder an das zuständige Finanzamt zurückgespielt. Dieses muss nun klären, ob der Verkäufer die „engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen“ zur verkauften Wohnung (zum gemeldeten Zweitwohnsitz, in welchem seine Familie gewohnt hat) oder zum formalen Hauptwohnsitz bei seinem Vater hat.