Besitzen Sie eine Wohnung, die Sie an nahe Angehörige vermieten wollen? Hier gibt es einiges zu beachten, wie erst kürzlich das Bundesfinanzgericht festgestellt hat. Doch welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein derartiges Mietverhältnis sowohl aus Sicht der Einkommensteuer als auch der Umsatzsteuer anerkannt wird?

Die Kriterien

Grundsätzlich finden alle Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen nur dann steuerliche Anerkennung, wenn sie drei Kriterien erfüllen:

  • Die Vereinbarung kommt nach außen hin zum Ausdruck (Publizität, schriftlicher Vertrag).
  • Die Vereinbarung hat einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt.
  • Die Vereinbarung ist derart ausgestaltet, dass sie auch zwischen Familienfremden abgeschlossen worden wäre.

Im Fall einer Nichtanerkennung des Mietverhältnisses können (Anfangs-)verluste nicht mit anderen Einkünften gegenverrechnet werden. Auch der mögliche Vorsteuerabzug aus dem Ankauf und der laufenden Instandhaltung, etc. steht dann nicht zu.

Steuerlich irrelevante Liebhaberei-Tätigkeit?

Für Zwecke der Einkommensteuer muss man prüfen, ob es sich bei dem Mietverhältnis überhaupt um eine steuerpflichtige Einkunftsart handelt. Möglicherweise liegt nämlich eine steuerlich irrelevante „Liebhaberei-Tätigkeit“ vor. Die Vermietung ist jedenfalls dann einkommensteuerlich unbeachtlich, wenn

  • sie hinsichtlich der vereinbarten Bedingungen und der Höhe der Miete fremdunüblich ist,
  • es sich um eine Vermietung der gemeinsamen Ehewohnung an einen der Ehegatten handelt.

Vermietung an unterhaltsberechtigte Personen

Ein Sonderfall ist die Vermietung an unterhaltsberechtigte Personen, meist an Kinder, die sich in Ausbildung befinden. Für die steuerliche Anerkennung reicht es in diesem Fall nicht, dass die oben erwähnten Kriterien erfüllt sind. Es wird zusätzlich verlangt, dass die Miete des Kindes aus eigenen Einkünften bezahlt wird und nicht aus dem Unterhalt, den das Kind vom Vermieter bekommt. Dadurch soll verhindert werden, dass Unterhaltsleistungen für die Wohnversorgung von Kindern in das äußere Erscheinungsbild von Einkünften gekleidet werden. Daran vermag auch ein perfekter, fremdüblicher Mietvertrag nichts zu ändern.

Die Unterhaltspflicht von Eltern für ihre Kinder hängt nicht vom Erreichen eines bestimmten Alters ab. Sie endet erst, altersunabhängig, bei Eintritt der Selbsterhaltungsfähigkeit.

Zusammenfassung

Wohnungsvermietungen an Kinder, die kein eigenes Einkommen haben, das zur Finanzierung des Lebens reicht, sind weder einkommensteuerlich noch umsatzsteuerlich relevant.

Bei der Vermietung an selbsterhaltungsfähige Kinder ist für die steuerliche Anerkennung entscheidend, dass die allgemeinen drei Kriterien (Publizität, eindeutiger Inhalt der Vereinbarung, Fremdvergleich) erfüllt sind. Im Falle von Verlusten aus der Vermietung muss außerdem mittels Prognoserechnung nachgewiesen werden, dass in Summe ein Totalgewinn anfallen wird.

Schreibe einen Kommentar

Categories

Recent Posts

Recent Comments

Archives

Categories

Meta

Send this to a friend
  •  

    PETRA KOHLBACHER

    Managing Partner of Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „Pleasure in the work makes the job done well.“ (Aristoteles)

    Consulting in the special fields

    Small and medium-sized enterprises
    freelancers especially Doctors, lawyers, artists
    Renting & leasing
    Foundation of companies, Start-Ups
    labor and social insurance law

    VCARD Download

  •  

    PETRA KOHLBACHER

    Geschäftsführende Gesellschafterin der Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „Freude an der Arbeit lässt das Werk trefflich geraten.“ (Aristoteles)

    Beratung in den Spezialgebieten

    Klein- und Mittelbetriebe
    Freiberufler_innen unter anderen Ärzte_innen, Rechtsanwälte_innen, Kunstschaffende
    Vermietung & Verpachtung
    Unternehmensgründung
    Arbeits- und Sozialversicherungsrecht

    VCARD Download

  •  

    RONALD WAHRLICH

    Tax Consultant, Lecturer at the University of Applied Sciences Vienna
    Managing Partner of Steirer, Mika & Comp. WT Ltd.

    „For me, it is important to understand our clients so that we, as business-minded consultants, are able to achieve optimal solutions for their business success.“

    Consulting in the special fields

    National and international real estate taxation
    Corporate legal structuring
    Cross-border tax structuring
    Ongoing controlling
    Business comparisons, financial forecasts
    Small and medium-sized enterprises

    VCARD Download

  •  

    STEFANIE UNGER

    Certified Public Accountant and Tax Consultant
    Managing Partner of Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „We inform our clients in time, so that they know how to proceed.“

    Consulting in the special fields

    Audit of financial statements, audit of accounts
    EU project audit, donation deductibility and donation quality seal audit
    Foundation of companies
    Voluntary audits
    Associations, NPOs
    Small and medium-sized enterprises, freelancers

    VCARD Download

  •  

    ISABELLA STOCKHAMMER

    Tax Consultant
    Managing Director of Steirer, Mika & Comp. WT Ltd.

    „We are committed to our clients – this also includes taking care of or simplifying administrative procedures.“

    Consulting in the special fields

    Small and medium-sized enterprises, Freelancers (e.g. doctors, lawyers, artists)
    Renting & leasing, real estate sales
    Corporate legal structuring
    Structuring of employment

    VCARD Download

  •  

    Walter Mika

    Certified Public Accountant and Tax Consultant
    Court and generally certified expert
    Founder and Managing Partner of Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „Efficiency in the right place increases your success. This also applies to tax matters.“

    Consulting in the special fields

    Foundation of companies
    M&A
    Corporate legal structuring
    Reorganizations
    Annual audits
    Small and medium-sized enterprises

    VCARD Download

  •  

    ALEXANDRA JAKL

    Certified Public Accountant and Tax Consultant
    Managing Partner of Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „In addition to fulfilling classic consulting tasks, we are your partner in realizing your personal visions for the future – your benefit is our goal.“

    Consulting in the special fields

    Small and medium-sized enterprises, freelancers
    Tax structuring, corporate taxes
    International tax law
    Annual audits
    Reorganizations
    Foundation of companies, Start-Ups

    VCARD Download

  •  

    PETRA EGGER

    Certified Public Accountant and Tax Consultant
    Managing Partner of Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „We provide complex tax laws transparently for your business decisions.“

    Consulting in the special fields

    Small and medium-sized enterprises and freelancers
    Non-profit organizations
    Foundation of companies and restructuring
    Annual audits
    Social security
    Business Valuation

    VCARD Download

  •  

    WOLFGANG STEIRER

    Certified Public Accountant and Tax Consultant
    Founder and Managing Partner of Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „There are always opportunities for individual scope of design. You just have to look carefully.“

    Consulting in the special fields

    Cultural associations, organizers, theater groups, orchestras and musicians
    Foundation of companies
    Corporate legal structuring
    Small and medium-sized enterprises, freelancers
    Freelancers

    VCARD Download

  •  

    RONALD WAHRLICH

    Steuerberater, Lektor FH Wien<
    Geschäftsführender Gesellschafter der Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „Für mich ist wichtig, unsere Klienten zu verstehen, damit wir als unternehmerisch denkende Berater optimale Lösungen für ihren Geschäftserfolg erreichen“.

    Beratung in den Spezialgebieten

    Nationale und internationale Immobilienbesteuerung
    Rechtsformplanung
    Grenzüberschreitende Steuergestaltungen
    Laufendes Controlling
    Plan- und Vergleichsrechnungen
    Klein- und Mittelbetriebe

    VCARD Download

  •  

    STEFANIE UNGER

    Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin
    Geschäftsführende Gesellschafterin der Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „Wir wollen unseren Klienten rechtzeitig Informationen und Tipps geben, damit sie wissen, worauf sie hinsteuern können.“

    Beratung in den Spezialgebieten

    Abschlussprüfung, Rechnungsprüfung,
    EU-Projekt-Prüfung, Spendenabsetzbarkeits- und Spendengütesiegelprüfung
    Unternehmensgründung
    Freiwillige Prüfungen
    Vereine, NPOs
    Klein- und Mittelbetriebe, Freiberufler

    VCARD Download

  •  

    ISABELLA STOCKHAMMER

    Steuerberaterin
    Geschäftsführerin der Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „Wir setzen uns für unsere Klienten ein – dazu gehört auch, dass wir Behördengänge abnehmen oder vereinfachen.“

    Beratung in den Spezialgebieten

    Klein- und Mittelbetriebe, Freiberufler (z.B. Ärzte, Rechtsanwälte, Künstler)
    Vermietung & Verpachtung, Grundstücksveräußerungen
    Rechtsformgestaltung
    Beschäftigungsformen

    VCARD Download

  •  

    Walter Mika

    Wirtschaftsprüfer und Steuerberater;
    Gerichtlich beeideter und allgemein zertifizierter Sachverständiger
    Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „Effizienz an der richtigen Stelle steigert Ihren Erfolg. Das gilt auch bei Steuersachen.“

    Beratung in den Spezialgebieten

    Unternehmensgründungen
    Betriebsübernahmen
    Rechtsformen
    Umgründungen
    Jahresabschlussprüfungen
    Klein- und Mittelbetriebe

    VCARD Download

  •  

    ALEXANDRA JAKL

    Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin
    Geschäftsführende Gesellschafterin der Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „Neben der Erfüllung der klassischen Beratungsaufgaben sehe ich mich als Ihr Partner bei der Verwirklichung Ihrer persönlichen Zukunftsvisionen – Ihr Nutzen ist mein Ziel.“

    Beratung in den Spezialgebieten

    Klein- und Mittelbetriebe, Freiberufler
    Steuergestaltung, Konzernsteuern
    Internationales Steuerrecht
    Jahresabschlussprüfungen
    Umgründungen
    Unternehmensgründungen, Start-Ups

    VCARD Download

  •  

    PETRA EGGER

    Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin
    Geschäftsführende Gesellschafterin der Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „Wir möchten komplexe Steuergesetze für Ihre Unternehmensentscheidungen transparent machen.“

    Beratung in den Spezialgebieten

    Klein- und Mittelbetriebe und Freiberufler
    Non-Profit-Organisationen
    Unternehmensgründung und Umgründungen
    Jahresabschlussprüfungen
    Sozialversicherung
    Unternehmensbewertungen

    VCARD Download

  •  

    WOLFGANG STEIRER

    Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
    Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Steirer, Mika & Comp. WT GmbH

    „Es gibt immer Möglichkeiten für einen individuellen Gestaltungsraum. Man muss nur genau hinsehen.“

    Beratung in den Spezialgebieten

    International tätige Künstler
    Kulturvereine, -veranstalter, Theatergruppen, Orchester und Musiker
    Gesellschaftsgründung
    Rechtsformen
    Klein- und Mittelbetriebe, Freiberufler
    Jahresabschlussprüfungen
    Freie Berufe

    VCARD Download