Worauf Vermieter_innen von Geschäftsräumlichkeiten achten müssen

Dass das Steuerrecht mitunter nicht ganz einfach ist, ist wohl hinlänglich bekannt. Auch für Vermieter_innen von Geschäftsräumlichkeiten kann es in manchen Fällen etwas kompliziert und auch teuer werden und zwar dann, wenn es zu einer Änderung der Verhältnisse kommt. Doch was versteht man darunter und welche steuerlichen Konsequenzen ergeben sich daraus?

Die Vermietung von Geschäftsräumen ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. In diesem Fall steht dem_der Vermieter_in kein Vorsteuerabzug für jene Aufwendungen zu, die im Zusammenhang mit der umsatzsteuerbefreiten Vermietung stehen. Allerdings besteht für den_die Vermieter_in die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten und die Geschäftsraummieten mit 20 % Umsatzsteuer zu verrechnen. Dann steht auch für die zugehörigen Aufwendungen der Vorsteuerabzug zu. Aber Achtung: Von dieser „Option zur Umsatzsteuerpflicht“ kann man nur Gebrauch machen, wenn der_die Mieter_in den Geschäftsraum nahezu ausschließlich zur Erzielung von Umsätzen verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Das heißt, die Umsätze des_der Mieter_in müssen zu mindestens 95 % steuerpflichtige Umsätze bzw. solche Umsätze sein, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Änderung der Verhältnisse

Werden Geschäftsräumlichkeiten umsatzsteuerpflichtig vermietet und kommt es zu einem Mieter_innenwechsel ist folgendes zu beachten. Hat der Wechsel nämlich zur Folge, dass nun keine Umsatzsteuer mehr verrechnet werden darf, weil beispielsweise auf das Fahrradgeschäft eine Ärztin als Mieterin folgt, tritt die bereits erwähnte Änderung der Verhältnisse ein. In diesem Fall sieht das Umsatzsteuerrecht eine nachträgliche Berichtigung der geltend gemachten Vorsteuern vor, wenn die Änderung innerhalb des Berichtigungszeitraumes erfolgt. Dieser beträgt zwanzig Jahre. Bei sogenannten Altgrundstücken (das sind solche, die der_die Unternehmer_in schon vor dem 1.4.2012 als Anlagevermögen verwendet hat oder, im Falle der Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken, der Vertragsabschluss vor dem 1.4.2012 erfolgt ist) gilt weiterhin ein zehnjähriger Berichtigungszeitraum. Bei der Berichtigung von Vorsteuern ist daher für jedes Jahr der Änderung von einem Zwanzigstel (bzw. Zehntel bei Altgrundstücken) der gesamten investitionsbedingt geltend gemachten Vorsteuern auszugehen.

Konkret bedeutet das, dass bestimmte Vorsteuerbeträge nicht mehr abzugsfähig sind und anteilig berichtigt werden müssen.  Betroffen sind davon die Errichtungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen sowie die Kosten von Großreparaturen. Der Begriff „Großreparatur“ ist gesetzlich nicht definiert. Nach der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist eine Großreparatur ein nicht aktivierungspflichtiger Aufwand, der nicht regelmäßig erwächst und von dem man sagen kann „er falle ins Gewicht“. Auch das Bundesfinanzgericht (BFG) hat sich der Meinung des VwGH angeschlossen und entschieden, dass viele Fälle von Instandsetzungsaufwendungen auch Großreparaturen darstellen. So sind zB der Tausch von Fenstern, Türen, Dach oder Heizungsanlage im Zuge einer Vorsteuerberichtigung häufig zu berücksichtigen.

In manchen Fällen kann es sich also auch steuerlich auszahlen,  den_die Mieter_in mit Bedacht auszuwählen.